ЧЕХИЯ – новый ГК - Гражданский кодекс в действии - 2

28.01.14

На заметку – вопросы, связанные с жильем

С 1 января вступил в силу новый ГК.

Начиная с января 2014 г., неуплата арендной платы и связанных с квартирой платежей в течении 3-х месяцев, влечет за собой расторжение договора аренды. Недвижимость можно арендовать на срок, какой хотите. Условием является правильная и своевременная оплата.

На заметку – типовые случаи:

1. Я арендую две квартиры, но одной из них пользуюсь редко. Может ли в связи с этим арендодатель расторгнуть договор аренды?
Новый ГК этого не позволяет и оставляет в этом направлении Вам полную свободу. Если правильно и своевременно платите арендную плату, то только Ваше дело, сколько квартир Вы арендуете.

2. В договоре аренды указано, что в квартире не должно быть домашних животных. Будет ли это положение действительным по новому ГК?
Нет, в соответствии с новым ГК, Вам не запрещено содержание животного, а потому арендодатель не может в этом препятствовать, когда это все находится в рамках разумных обстоятельств.

3. Снимаю квартиру с января месяца текущего года, владелец хочет, чтобы я уплатил ему залоговую сумму в размере арендной платы в размере арендных выплат за шесть месяцев . Возможно ли это?
Да. С нового года арендодатель получил на это право. Залог может составляться до шести арендных платежей.

4. Согласно, каким правилам будет регулироваться аренда офисных помещений?
Новым ГК отменен Закон об аренде и субаренде нежилых помещений. Аренда устанавливаются и регулируются правилами аренды площадей, предназначенных для предпринимательства, как один из особых видов аренды.

5. Используются ли положения об аренде дома или квартиры и в отношении аренды служебного жилья?
Если арендная договоренность состоялась в связи с исполнением какой то работы или профессиональной функции, а квартира или дом, в соответствии с ясным определением арендована для служебных целей, положение о такой аренде может соответствующим образом использоваться, но все же некоторые ограничения прав арендатора со стороны владельца могут быть применены. Например, положение о переходе прав аренды членам семьи арендатора в случае его смерти.

6. В каких случаях, в соответствии с новым ГК, не нужно согласование с арендодателем проживания родственников, должен ли я сказать ему об этом вообще?
Арендатор должен всегда сообщать фактическое число людей, живущих в квартире. Потому что от этого, как правило, зависит и размер оплаты услуг, связанных с жильем (например, освещение и уборка мест общего пользования, мусорные баки и т.д.). Кроме того, новый ГК гласит, что в квартире должно проживать разумное количество людей. Хотя это число и не уточняется, но оно всегда зависит от конкретного размера квартиры и людей, живущих там.

7. С января месяца уже не может быть строение сооружено на чужой земле. Что произойдет с теми зданиями, которые в настоящее время расположены на чужом земельном участке? Они что, будут экспроприированы?
С января стало действовать правило, - здание и земля, на которой оно построено, должно принадлежать одному владельцу и должно быть единой недвижимой вещью. Но это применяется к вновь построенным зданиям и в тех случаях, когда у здания и земли один владелец. Где же владельцы разные, ничего не меняется: ​​в кадастре недвижимости будут отдельно записаны хозяева земли и собственники здания. Они будут иметь на будущее только обязанность предложить друг другу в случае продажи своей собственности в виде преимущественного права на приобретение земли или здания. Об экспроприации никакой речи не может вестись (и с конституционной точки зрения оснований для этого нет).

8. Я слышал, что отменяется преимущественное право покупки у совладельцев, так ли это? Уже не нужно будет с января месяца предлагать своим совладельцам мою долю от общего имущества?
Преимущественное право покупки, согласно новому ГК, фактически аннулировано из закона, оставлено только преимущественное право там, где оно возникает независимо от воли владельцев, например, при наследстве. В этом случае совладельцы обязаны предложить для продажи свою долю другим совладельцам в течение шести месяцев от возникновения совладения. В других случаях это право отменяется. Но это положение вступит в законную силу через год, 1 января 2015 года.

9. Меня интересует пристройка (перестройка): могу я строить здание на чужом земельном участке, в связи с тем, что закон учитывает пристройку (перестройку)?
Пристройка (перестройка), - часть здания, которая находится на чужой земле, но пересекает только небольшую часть участка. Например, в результате неточно обозначенной на карте границы. Что такое небольшая часть в законе точно не определено, судить следует индивидуально в каждом конкретном случае. В то же время, имеет место быть правило, что застройщик должен при этом быть в полной уверенности в своей правоте, не должен преднамеренно строиться на чужой земле. Только в этой ситуации может стать небольшая часть этой чужой земли собственностью застройщика, за которую он должен будет заплатить также рыночную цену. Если застройщик перестроил здание в нарушение границы земли нарочно, это будет считаться как самовольное строительство, которое может быть в крайних случаях даже и устранено.

10. Что произойдет, если имущество зарегистрировано в кадастре недвижимости не на меня - его фактического владельца, а на кого то еще?
Новый ГК действительно считается с тем, что кадастр будет работать по принципу " то, что написано, это и есть данность". То есть лицо, зарегистрированное в кадастре недвижимости, считается собственником. Этот принцип вступит в законную силу с 1 января 2015 года. Сегодня это может привести к абсурдным ситуациям, - если Вы даже покупаете недвижимость у лица, зарегистрированного в кадастре недвижимости, может случиться, что он и не владелец, потому что он не был там правильно зарегистрирован. Новый ГК, чтобы попытаться сбалансировать эту ситуацию и защитить добросовестных покупателей. Хотя закон определяет так, кто зарегистрирован в кадастре - считается владельцем. Но это не означает, что человек, который на самом деле является владельцем этой собственности, не сможет защитить себя. Владелец, который не зарегистрирован в кадастре, может, во-первых, защитить свои права на свою собственность специальной отметкой от кадастрального управления. Этой записью будут предупреждены все другие потенциальные покупатели о том, что применительно к данному объекту право собственности на имущество не уточнено, и что по этому вопросу должен принять решение окончательно суд, если в течение двух месяцев в суд будет подана соответствующая жалоба для определения права собственности.

11. Какие конкретные последствия будут иметь то обстоятельство, что здания не будут являться самостоятельными вещами? Изменится ли в этой связи договор приобретения недвижимости?
Здание всегда было (до 1951 года) и теперь по новому ГК снова будет являться частью земельного участка. Переводиться будет земельный участок будет вместе со всеми компонентами, то есть и с растительность, и зданиями на нем.

12. Что делать, если кто-то на моем земельном участке построился без моего ведома и согласия? Как я могу защитить себя?
Если здание будет построено на чужой земле без ведома его владельца, а следовательно незаконно, оно может быть устранено или быть передано владельцу земли. Застройщик попадает в ситуацию, при которой он был в полной уверенности, что строится на собственной земле – добросовестный застройщик. Т.е. он субъективно считает, что это его земля, и потому правильно построился, а следовательно, он имеет право на возмещение расходов.

13. Что с недвижимостью, о которой никто не заботится? Кто будет ее владельцем?
По новому ГК будет считаться, что имущество было оставлено, когда владелец не заботился о нем в течении10 лет. После оно переводится в государственную собственность. Десятилетний период отсчитывается от даты вступления в силу нового ГК. А потому сособственники к этим 10-ти годам имеют еще 10 лет, чтобы что-то сделать с их недвижимостью, начать за ней ухаживать. Попечение – уход это осуществление прав и обязанностей владельца (например, ремонт имущество и его содержание, выплата налогов на собственность и т.д.) . Таким образом, реальное начало отказа от собственности может произойти лишь в период от 1 января 2024 г.

ПРИМЕЧАНИЕ от адвоката в Праге Кушнаренко Леонида. См. также:

  • Новости / ЧЕХИЯ – ЧЕХИЯ – новый ГК - Гражданский кодекс в действии. На заметку 

http://www.advokat-cz.com/news/chehija-novyj-gk-grazhdanskij-kodeks

Информация адвокатским бюро в Праге “Advokátní kancelář Kushnarenko & partners" получена из сайта http://bydleni.idnes.cz «Odpovědi na 13 nejčastějších otázek spojených od ledna s bydlením»

Работает на: Amiro CMS